Comment le rêve gastronomique d’Eva Volmar s’est transformé en cauchemar juridique après qu’un courtier, un entrepreneur et un propriétaire l’ont laissée endettée et en lutte contre l’expulsion, au moment même où son restaurant de Brooklyn gagnait en popularité.
by Allison HunterJuillet 01, 2026
Eva Volmar, propriétaire de La Cachette du Coin à Brooklyn, accuse son propriétaire, son agent immobilier et son entrepreneur d’avoir mal géré son bail commercial et les travaux d’aménagement de son restaurant, la laissant avec des dettes croissantes. Alors que le litige est porté devant les tribunaux, Mme Volmar affirme qu’on cherche à l’expulser des locaux qu’elle a rénovés afin de pouvoir les louer plus cher.
BROOKLYN — Lorsqu’Eva Volmar a signé le bail d’un espace brut en mars 2024, qu’elle allait finalement transformer en son restaurant populaire, La Cachette du CoinElle pensait alors que son rêve s’était réalisé. Volmar projetait de fusionner la cuisine haïtienne de son pays natal avec les techniques culinaires françaises haut de gamme pour créer un restaurant gastronomique.
Volmar avait possédé un salon de coiffure et une entreprise de distribution d’eau dans son Haïti natal, puis travaillé comme infirmière aux États-Unis. Pour lancer son projet culinaire, cette mère célibataire de deux enfants, âgée de 38 ans, a investi toutes ses économies, soit plus de 580 000 dollars, dans l’aménagement et le mobilier de son futur restaurant. C’était sa première expérience avec des entrepreneurs et des agents immobiliers dans une ville aux exigences complexes en matière de zonage et de permis.
Mais en quelques mois, son rêve a commencé à s’effondrer. Volmar affirme que son courtier, son propriétaire, son entrepreneur et son avocat ont négligé leurs obligations professionnelles, l’ont laissée endettée et l’ont entraînée dans une bataille juridique, menaçant de ruiner son entreprise et l’avenir de sa famille.
Le 16 juin, Volmar a comparu devant le tribunal des logements commerciaux de Brooklyn pour plaider sa cause, le juge Javier Ortiz ordonnant à toutes les parties de revenir le 25 août.
Au cœur de cette bataille juridique se trouve ce que Volmar qualifie de campagne de mauvaise foi visant à l’évincer, orchestrée par son propriétaire, Nigel Boyden. Volmar allègue que Boyden tente de s’emparer des locaux occupés par La Cachette maintenant qu’elle les a entièrement rénovés, dans l’intention de les relouer à un nouveau locataire à un prix supérieur à celui du marché.
L’extérieur du restaurant La Cachette du Coin, situé au 625 Rogers Avenue à Brooklyn, le vendredi 29 mai 2026. Photo d’Allison Hunter pour The Haitian Times.
La cheffe Eva Volmar aux fourneaux du restaurant La Cachette du Coin à Brooklyn, le vendredi 29 mai 2026. Photo : Allison Hunter. The Haitian Times.
L’extérieur du restaurant La Cachette du Coin, situé au 625 Rogers Avenue à Brooklyn, le vendredi 29 mai 2026. Photo d’Allison Hunter pour The Haitian Times.
Volmar a confié que se battre contre son propriétaire tout en lançant son entreprise en tant que mère célibataire de deux enfants avait été éprouvant. Ce conflit lui a laissé peu de temps et d’argent pour promouvoir son restaurant, qui restait vide la plupart du temps jusqu’à ce qu’un influenceur s’en empare. Une visite secrète a rendu La Cachette du Coin virale Une sensation en mai — lui donnant un coup de pouce bienvenu.
À ce stade, Volmar a dit The Haitian Times Une rédactrice en chef des projets spéciaux, qui est de sa famille, lui a parlé de l’affaire judiciaire qu’elle jugeait encore plus inquiétante. Ces informations ont déclenché une enquête.
« Je vous le dis, j’ai vécu un véritable enfer pour ce restaurant », a déclaré Volmar. « Ça dure depuis plus d’un an et demi. Je n’arrive même plus à dormir. »
Boyden et son avocat n’ont pas répondu aux messages sollicitant leurs commentaires sur l’affaire en cours.
Saran Nurse, professeur adjoint en gestion des affaires et gestion publique à Kean University, qui a étudié le déplacement des propriétaires d’entreprises appartenant à des minorités à Brooklyn, a déclaré que les propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils paient pour toutes les rénovations d’un espace autrement vide.
Pour les jeunes entreprises, cela peut engendrer des difficultés financières, surtout pour un restaurant où les marges bénéficiaires sont faibles. Selon Nurse, cela crée une vulnérabilité qui semble être un facteur dans le cas de Volmar.
D’un espace brut à une expérience culinaire accueillante
Lorsque Morris Mishan, un courtier immobilier, a amené Volmar au rez-de-chaussée du 625 Rogers Avenue dans Prospect Lefferts Gardens (PLG) dans le condominium de 6 étages nouvellement construit au début de 2024, Volmar ne voulait pas d’un espace commercial brut avec des sols en béton, des tuyaux apparents et des murs en ciment nu.
« J’ai dit : “Non, j’ai besoin d’un espace pour commencer à travailler immédiatement”, a déclaré Volmar. « Il m’a répondu : “Non, non, non, cet espace est prêt.” »
À l’époque, le bâtiment ne possédait pas de certificat d’occupation, ce qui Département des bâtiments de la ville de New York Le Département des bâtiments (DOB) exige un certificat avant toute occupation légale d’un bâtiment. L’obtention de ce certificat peut prendre jusqu’à un an. Sans ce certificat, aucun travail ne peut être entrepris dans le bâtiment.
Dans une déclaration à The Haitian TimesMishan a déclaré qu’il savait que le bâtiment était en cours d’obtention d’un certificat à l’époque et que la période de franchise de loyer de Volmar était liée à cela, et il était clair que l’espace n’était pas prêt à être occupé.
Une des responsabilités d’un courtier est de négocier des conditions de location avantageuses pour ses clients, comme l’obtention du loyer ou du dépôt de garantie les plus bas possibles. Ces négociations sont formalisées dans une proposition, communément appelée « proposition de bail ».fiche terminologique« ou une lettre d’intention que le courtier soumet au propriétaire avant la rédaction du bail. »
Dans la liste des conditions de Volmar, elle avait demandé quatre mois de dépôt de garantie et un mois de loyer ; cependant, elle a reçu un bail détaillant cinq mois de dépôt de garantie.
Volmar a payé le prix demandé : un loyer de 10 000 $ par mois, cinq mois de dépôt de garantie et un mois de loyer d’avance, soit un total de 60 000 $.
Mishan a déclaré qu’il ne pouvait pas confirmer pourquoi le dépôt de garantie avait augmenté entre la lettre et le bail, mais a noté que les propriétaires demandent parfois une garantie supplémentaire aux exploitants qui débutent.
La construction commence
En mars 2024, Volmar et son associé ont signé le bail avec le promoteur Boyden, qui gère Kingsdel Immobilier et Gestion immobilière Croxdale — deux sociétés à l’origine de projets immobiliers de plusieurs millions de dollars à Brooklyn.
Dans le bail, Boyden s’est engagé à poser du carrelage en bois dur sur les sols en ciment, à installer le faux plafond et à cloisonner les salles de bains avant de céder l’espace à Volmar.
Pour les travaux d’aménagement, Volmar a fait appel à un entrepreneur recommandé par Mishan, son agent immobilier. Tri State Commercial, qui a présenté ses propriétés commerciales à Flatbush, y compris l’espace actuel où se trouve La Cachette du Coin.
Mishan a finalement recommandé son cousin, Ed Mishan, un entrepreneur de Groupe de construction Wharton Smith, pour des réparations une fois qu’il est devenu évident que l’espace nécessitait plus de travaux que prévu initialement.
Ed Mishan a proposé un prix supérieur au budget de Volmar ; il a toutefois accepté de baisser son tarif si elle payait la majeure partie d’avance et le reste en plusieurs versements. Volmar a déclaré avoir signé le contrat et versé 250 000 $ sur un total de 386 000 $.
Volmar a accepté, a versé l’acompte et les travaux ont commencé en décembre 2024. Elle faisait confiance à Ed Mishan.
« Il s’est toujours comporté comme un père avec moi », a déclaré Volmar. « Il m’a toujours donné de bons conseils. »
Volmar prévoyait d’y installer une cuisine, une salle à manger et un bar.
Le travail de Volmar avec Ed Mishan comprenait également la mise en place du système de ventilation du restaurant. Boyden lui a demandé d’installer le ventilateur d’extraction sur un faux toit au deuxième étage, à côté des logements.
Il s’est avéré difficile de dissocier les deux lots de travaux. Pour installer son système de ventilation et son bac à graisse, Volmar devait percer le plafond et passer sous le plancher, deux zones que Boyden avait accepté de terminer.
L’entrée de La Cachette du Coin, située au 625 Rogers Avenue à Brooklyn, présente un sol en béton poli (photo prise le vendredi 29 mai 2026 par Allison Hunter). The Haitian Times.
Le bail accordait à Volmar six mois de loyer gratuit, une concession courante que les propriétaires accordent pour les espaces nécessitant d’importants aménagements, et comprenait une clause commerciale standard permettant au locataire de régler tout litige. privilège du mécanicien dans 30 jours.
En cas de réduction de loyer, les propriétaires demandent souvent des baux plus longs, d’une durée minimale de trois à cinq ans. Dans le cas présent, le bail stipulait que le délai ne courait qu’à compter de la date à laquelle les travaux du bailleur étaient « substantiellement achevés » ou à compter du jour où le locataire commençait son activité, selon la première éventualité.
Volmar a déclaré que la part des travaux de Boyden était pratiquement terminée en septembre 2025 et que sa réduction de loyer de six mois aurait dû s’étendre de cette date jusqu’en mars 2026.
Le privilège du mécanicien aggrave le conflit
Alors que les travaux du restaurant touchaient à leur fin en septembre 2025, Boyden s’attendait à ce que Volmar commence à payer le loyer en juillet 2025. Volmar, cependant, a contesté cette éventualité. Son délai de grâce, a-t-elle affirmé, n’avait pas encore commencé.
Lorsqu’elle a repris la partie des travaux d’aménagement qu’il était censé terminer, elle savait qu’une réduction de loyer était prévue. Ces travaux, a-t-elle précisé, devaient être achevés avant qu’elle ne reçoive les clés.
Ils ont chacun engagé des avocats et entamé une procédure judiciaire. L’été s’est écoulé sans qu’aucun accord ne soit trouvé.
Le 5 novembre, Ed Mishan a fait inscrire une hypothèque légale sur le bâtiment, une manœuvre que Volmar soupçonne d’avoir été orchestrée par Boyden. Elle a déclaré qu’Ed Mishan lui avait confié avoir subi des pressions pour la poursuivre en justice.
Les entrepreneurs ont généralement recours aux privilèges pour faire pression sur les clients qui n’ont pas honoré leurs paiements. Mais Volmar avait versé son acompte à Ed Mishan, et ils s’étaient entendus verbalement pour régler le solde par versements échelonnés. Par conséquent, à ses yeux, elle avait le temps de lui payer les 100 000 $ dus.
La demande de privilège d’Ed Mishan réclame 200 000 $, les 100 000 $ supplémentaires correspondant à des avenants. Volmar conteste ce montant et affirme n’avoir fourni aucun justificatif pour ces avenants.
Quoi qu’il en soit, après le dépôt de l’inscription de l’hypothèque, Ed Mishan a cessé les travaux sur le restaurant.
.Moins d’une semaine plus tard, le 10 novembre, l’avocat de Boyden, Gregory Skiff, a envoyé à Volmar une lettre lui donnant 30 jours pour régler l’affaire avec Ed Mishan en payant intégralement la dette, sous peine d’expulsion.
On ignore encore s’il a déposé l’inscription d’hypothèque pour recouvrer la somme que Volmar lui devait, ou si c’était à la demande de Boyden pour lui donner des motifs d’expulsion.
Ni Ed Mishan ni Skiff n’ont répondu aux demandes de commentaires envoyées par courriel. Skiff a également refusé de commenter en personne au palais de justice.
Malgré ce revers, Volmar a continué à construire, finançant de sa poche les travaux qu’Ed Mishan n’avait pas achevés, et a ouvert La Cachette le 19 décembre.
Plus tôt cette année, l’avocat de Volmar à l’époque, Robert Rosman, a intenté deux procès : l’un visant à obtenir la radiation de l’hypothèque et l’autre faisant valoir que Volmar n’avait pas violé son bail et demandant au tribunal d’empêcher Boyden de le résilier.
Les archives judiciaires montrent que Rosman a manqué sa première comparution. Faute de radiation de l’hypothèque, la seconde affaire a échoué. Le 2 mars, un juge a débouté Volmar. Injonction de Yellowstone, un mécanisme juridique permettant de préserver temporairement un bail commercial pendant le règlement d’un litige.
Deux semaines plus tard, Boyden a déposé une requête en expulsion pour occupation sans droit ni titre, demandant la résiliation du bail.
Volmar a ensuite embauché le Groupe juridique Spodek pour la représenter.
Rosman n’a pas répondu à notre demande de commentaires envoyée par courriel.
Les défis auxquels sont confrontés les propriétaires d’entreprises appartenant à des minorités
En 2016, New York a adopté la Loi sur le harcèlement des locataires commerciaux dans le but de rétablir l’équilibre entre les petits entrepreneurs et les puissants propriétaires immobiliers, qui avaient souvent recours au harcèlement pour expulser les locataires, notamment les locataires issus des minorités et les immigrants dans les quartiers en voie de gentrification.
Quatre ans plus tard, les législateurs ont ajouté de nouvelles protections par le biais de Loi sur les locataires de petites entreprises, en rendant obligatoire l’assistance juridique gratuite par le biais des services municipaux Services aux petites entreprises.
Dans le cas de Volmar, elle et son associée, qui a demandé à rester anonyme pour des raisons de confidentialité, ont lu elles-mêmes leur bail commercial, sans avocat. « Les entrepreneurs noirs doivent davantage compter sur leurs ressources internes, ce qui peut être très épuisant », a déclaré Nurse. Les minorités manquent de réseaux de soutien où les nouveaux entrepreneurs comme Volmar pourraient apprendre de personnes plus expérimentées dans leur domaine, a-t-elle ajouté.
Lors d’un entretien téléphonique, Nurse, qui étudie le déplacement des entreprises appartenant à des minorités à Brooklyn, a expliqué que les baux commerciaux sont généralement plus complexes, plus longs et plus onéreux. Les propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils effectuent davantage de travaux que pour les baux résidentiels, comme des rénovations ou des réparations – des détails qui peuvent être négligés ou faire l’objet de négociations défavorables pour le locataire en l’absence d’un avocat représentant ses intérêts.
Le racisme systémique dans l’accès au financement et à des conditions immobilières équitables aggrave encore la situation des petites entreprises appartenant à des minorités. Volmar a déclaré que les banques avaient refusé ses demandes de prêt, prétextant qu’elle était trop nouvelle et que son entreprise était trop risquée.
Bien que Volmar admette avoir commis des erreurs de débutante en tant que nouvelle entrepreneure, elle estime que les professionnels de l’immobilier ont profité d’elle.
« Je viens tout juste de terminer les travaux », a déclaré Volmar, après avoir raconté comment un agent immobilier était venu début mai pour faire visiter les lieux à un client à la recherche d’un restaurant. « Il veut me les reprendre pour les louer à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé, et en plus, il veut que l’entrepreneur général me poursuive en justice. »
« Ces gens-là n’ont aucun cœur », a-t-elle déclaré. « Je ne sais pas si c’est parce que je suis une femme, une femme noire et une immigrée. Ils pensent pouvoir me voler, me prendre ma vie, celle de mes enfants, et se l’approprier, comme si tout leur était dû. »
L’activiste Imani Henry, fondatrice de L’égalité pour Flatbush, considère la situation de Volmar comme faisant partie d’un schéma plus large de déplacement racialisé.
« Ce n’est pas un hasard », a déclaré Henry. « Il s’agit d’un effort concerté pour expulser et déplacer les locataires, propriétaires et petits commerces, majoritairement noirs et métis, de la ville de New York. »
Un bail, un privilège — et les affaires reprennent leur cours normal
Avant leur audience du 16 juin à Tribunal du logement de BrooklynUne proposition a fait surface.
Selon Volmar, l’offre est parvenue par l’intermédiaire d’Eddie Mamiye, un agent immobilier.MOD Immobilier Commercial Mamiye a déclaré que Boyden était disposé à vendre le restaurant pour 2.5 millions de dollars et à l’aider à obtenir un Administration des petites entreprises prêt pour financer l’achat.
Les registres fonciers de la ville indiquent que la valeur de l’immeuble de Boyden est passée de 500 000 $ en 2018, date d’acquisition du terrain, à 2 millions de dollars en 2025, après la fin des travaux d’aménagement réalisés par Volmar. Cependant, cette estimation ne semble pas inclure les logements, dont les prix varient entre 500 000 $ et 1.45 million de dollars, et qui sont tous vendus.
Sur le site de MOD, le même espace est proposé à 2 millions de dollars et présenté comme un restaurant entièrement aménagé.
« Je ne souhaite pas acheter le restaurant », a déclaré Volmar, en parlant du local situé au rez-de-chaussée. « Je veux simplement renouveler mon bail. »
Lors de l’audience de juin, le juge Ortiz a appelé leur affaire vers 10 heures du matin.
Dans un premier temps, Gregory Skiff, l’avocat de Boyden, et Ralph Franco Jr., l’avocat de Volmar, ont indiqué au juge qu’une offre de vente du restaurant avait été faite à Volmar. Maître Skiff a précisé que son client doutait que Volmar dispose des fonds nécessaires pour finaliser l’acquisition et a évoqué l’hypothèque en cours comme un obstacle.
Les avocats se sont ensuite rendus dans une salle de conférence pour poursuivre les négociations. Ils sont revenus plus tard et ont demandé au juge de fixer une nouvelle date d’audience afin de disposer de plus de temps pour parvenir à un accord.
Ortiz a accepté, et le greffier a fixé la date du procès au 25 août.
Après l’audience, l’entrepreneur Ed Mishan a appelé Volmar sur son portable, lui demandant de la rencontrer pour régler le problème de privilège.
Volmar a raconté plus tard The Haitian Times La réunion n’a pas permis de trouver un accord. Elle a indiqué avoir proposé un plan de paiement totalisant 200 000 $ (20 000 $ d’acompte et 5 000 $ par mois pendant 36 mois), soit 70 000 $ de plus que ce qu’elle estimait devoir. Elle a précisé que Mishan avait décliné son offre après avoir consulté son fils, un associé, et Boyden, le propriétaire.
« Il a dit qu’il n’allait pas lever l’hypothèque pour une somme aussi modique », a déclaré Volmar.
Puisque Mishan a refusé de négocier, a déclaré Volmar, son avocat prévoit de contester le privilège devant les tribunaux.
Malgré le bail et l’hypothèque qui pèsent sur elle, Volmar prévoit de poursuivre ses activités comme d’habitude.
Mais en quelques mois, son rêve a commencé à s’effondrer. Volmar affirme que son courtier, son propriétaire, son entrepreneur et son avocat ont négligé leurs obligations professionnelles, l’ont laissée endettée et l’ont entraînée dans une bataille juridique, menaçant de ruiner son entreprise et l’avenir de sa famille.
Le 16 juin, Volmar a comparu devant le tribunal des logements commerciaux de Brooklyn pour plaider sa cause, le juge Javier Ortiz ordonnant à toutes les parties de revenir le 25 août.
Au cœur de cette bataille juridique se trouve ce que Volmar qualifie de campagne de mauvaise foi visant à l’évincer, orchestrée par son propriétaire, Nigel Boyden. Volmar allègue que Boyden tente de s’emparer des locaux occupés par La Cachette maintenant qu’elle les a entièrement rénovés, dans l’intention de les relouer à un nouveau locataire à un prix supérieur à celui du marché.
Volmar a confié que se battre contre son propriétaire tout en lançant son entreprise en tant que mère célibataire de deux enfants avait été éprouvant. Ce conflit lui a laissé peu de temps et d’argent pour promouvoir son restaurant, qui restait vide la plupart du temps jusqu’à ce qu’un influenceur s’en empare. Une visite secrète a rendu La Cachette du Coin virale Une sensation en mai — lui donnant un coup de pouce bienvenu.
À ce stade, Volmar a dit The Haitian Times Une rédactrice en chef des projets spéciaux, qui est de sa famille, lui a parlé de l’affaire judiciaire qu’elle jugeait encore plus inquiétante. Ces informations ont déclenché une enquête.
« Je vous le dis, j’ai vécu un véritable enfer pour ce restaurant », a déclaré Volmar. « Ça dure depuis plus d’un an et demi. Je n’arrive même plus à dormir. »
Boyden et son avocat n’ont pas répondu aux messages sollicitant leurs commentaires sur l’affaire en cours.
Saran Nurse, professeur adjoint en gestion des affaires et gestion publique à Kean University, qui a étudié le déplacement des propriétaires d’entreprises appartenant à des minorités à Brooklyn, a déclaré que les propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils paient pour toutes les rénovations d’un espace autrement vide.
Pour les jeunes entreprises, cela peut engendrer des difficultés financières, surtout pour un restaurant où les marges bénéficiaires sont faibles. Selon Nurse, cela crée une vulnérabilité qui semble être un facteur dans le cas de Volmar.
D’un espace brut à une expérience culinaire accueillante
Lorsque Morris Mishan, un courtier immobilier, a amené Volmar au rez-de-chaussée du 625 Rogers Avenue dans Prospect Lefferts Gardens (PLG) dans le condominium de 6 étages nouvellement construit au début de 2024, Volmar ne voulait pas d’un espace commercial brut avec des sols en béton, des tuyaux apparents et des murs en ciment nu.
« J’ai dit : “Non, j’ai besoin d’un espace pour commencer à travailler immédiatement”, a déclaré Volmar. « Il m’a répondu : “Non, non, non, cet espace est prêt.” »
À l’époque, le bâtiment ne possédait pas de certificat d’occupation, ce qui Département des bâtiments de la ville de New York Le Département des bâtiments (DOB) exige un certificat avant toute occupation légale d’un bâtiment. L’obtention de ce certificat peut prendre jusqu’à un an. Sans ce certificat, aucun travail ne peut être entrepris dans le bâtiment.
Dans une déclaration à The Haitian TimesMishan a déclaré qu’il savait que le bâtiment était en cours d’obtention d’un certificat à l’époque et que la période de franchise de loyer de Volmar était liée à cela, et il était clair que l’espace n’était pas prêt à être occupé.
Une des responsabilités d’un courtier est de négocier des conditions de location avantageuses pour ses clients, comme l’obtention du loyer ou du dépôt de garantie les plus bas possibles. Ces négociations sont formalisées dans une proposition, communément appelée « proposition de bail ».fiche terminologique« ou une lettre d’intention que le courtier soumet au propriétaire avant la rédaction du bail. »
Dans la liste des conditions de Volmar, elle avait demandé quatre mois de dépôt de garantie et un mois de loyer ; cependant, elle a reçu un bail détaillant cinq mois de dépôt de garantie.
Volmar a payé le prix demandé : un loyer de 10 000 $ par mois, cinq mois de dépôt de garantie et un mois de loyer d’avance, soit un total de 60 000 $.
Mishan a déclaré qu’il ne pouvait pas confirmer pourquoi le dépôt de garantie avait augmenté entre la lettre et le bail, mais a noté que les propriétaires demandent parfois une garantie supplémentaire aux exploitants qui débutent.
La construction commence
En mars 2024, Volmar et son associé ont signé le bail avec le promoteur Boyden, qui gère Kingsdel Immobilier et Gestion immobilière Croxdale — deux sociétés à l’origine de projets immobiliers de plusieurs millions de dollars à Brooklyn.
Dans le bail, Boyden s’est engagé à poser du carrelage en bois dur sur les sols en ciment, à installer le faux plafond et à cloisonner les salles de bains avant de céder l’espace à Volmar.
Pour les travaux d’aménagement, Volmar a fait appel à un entrepreneur recommandé par Mishan, son agent immobilier. Tri State Commercial, qui a présenté ses propriétés commerciales à Flatbush, y compris l’espace actuel où se trouve La Cachette du Coin.
Mishan a finalement recommandé son cousin, Ed Mishan, un entrepreneur de Groupe de construction Wharton Smith, pour des réparations une fois qu’il est devenu évident que l’espace nécessitait plus de travaux que prévu initialement.
Ed Mishan a proposé un prix supérieur au budget de Volmar ; il a toutefois accepté de baisser son tarif si elle payait la majeure partie d’avance et le reste en plusieurs versements. Volmar a déclaré avoir signé le contrat et versé 250 000 $ sur un total de 386 000 $.
Volmar a accepté, a versé l’acompte et les travaux ont commencé en décembre 2024. Elle faisait confiance à Ed Mishan.
« Il s’est toujours comporté comme un père avec moi », a déclaré Volmar. « Il m’a toujours donné de bons conseils. »
Volmar prévoyait d’y installer une cuisine, une salle à manger et un bar.
Le travail de Volmar avec Ed Mishan comprenait également la mise en place du système de ventilation du restaurant. Boyden lui a demandé d’installer le ventilateur d’extraction sur un faux toit au deuxième étage, à côté des logements.
Il s’est avéré difficile de dissocier les deux lots de travaux. Pour installer son système de ventilation et son bac à graisse, Volmar devait percer le plafond et passer sous le plancher, deux zones que Boyden avait accepté de terminer.
Le bail accordait à Volmar six mois de loyer gratuit, une concession courante que les propriétaires accordent pour les espaces nécessitant d’importants aménagements, et comprenait une clause commerciale standard permettant au locataire de régler tout litige. privilège du mécanicien dans 30 jours.
En cas de réduction de loyer, les propriétaires demandent souvent des baux plus longs, d’une durée minimale de trois à cinq ans. Dans le cas présent, le bail stipulait que le délai ne courait qu’à compter de la date à laquelle les travaux du bailleur étaient « substantiellement achevés » ou à compter du jour où le locataire commençait son activité, selon la première éventualité.
Volmar a déclaré que la part des travaux de Boyden était pratiquement terminée en septembre 2025 et que sa réduction de loyer de six mois aurait dû s’étendre de cette date jusqu’en mars 2026.
Le privilège du mécanicien aggrave le conflit
Alors que les travaux du restaurant touchaient à leur fin en septembre 2025, Boyden s’attendait à ce que Volmar commence à payer le loyer en juillet 2025. Volmar, cependant, a contesté cette éventualité. Son délai de grâce, a-t-elle affirmé, n’avait pas encore commencé.
Lorsqu’elle a repris la partie des travaux d’aménagement qu’il était censé terminer, elle savait qu’une réduction de loyer était prévue. Ces travaux, a-t-elle précisé, devaient être achevés avant qu’elle ne reçoive les clés.
Ils ont chacun engagé des avocats et entamé une procédure judiciaire. L’été s’est écoulé sans qu’aucun accord ne soit trouvé.
Le 5 novembre, Ed Mishan a fait inscrire une hypothèque légale sur le bâtiment, une manœuvre que Volmar soupçonne d’avoir été orchestrée par Boyden. Elle a déclaré qu’Ed Mishan lui avait confié avoir subi des pressions pour la poursuivre en justice.
Les entrepreneurs ont généralement recours aux privilèges pour faire pression sur les clients qui n’ont pas honoré leurs paiements. Mais Volmar avait versé son acompte à Ed Mishan, et ils s’étaient entendus verbalement pour régler le solde par versements échelonnés. Par conséquent, à ses yeux, elle avait le temps de lui payer les 100 000 $ dus.
La demande de privilège d’Ed Mishan réclame 200 000 $, les 100 000 $ supplémentaires correspondant à des avenants. Volmar conteste ce montant et affirme n’avoir fourni aucun justificatif pour ces avenants.
Quoi qu’il en soit, après le dépôt de l’inscription de l’hypothèque, Ed Mishan a cessé les travaux sur le restaurant.
Moins d’une semaine plus tard, le 10 novembre, l’avocat de Boyden, Gregory Skiff, a envoyé à Volmar une lettre lui donnant 30 jours pour régler l’affaire avec Ed Mishan en payant intégralement la dette, sous peine d’expulsion.
On ignore encore s’il a déposé l’inscription d’hypothèque pour recouvrer la somme que Volmar lui devait, ou si c’était à la demande de Boyden pour lui donner des motifs d’expulsion.
Ni Ed Mishan ni Skiff n’ont répondu aux demandes de commentaires envoyées par courriel. Skiff a également refusé de commenter en personne au palais de justice.
Malgré ce revers, Volmar a continué à construire, finançant de sa poche les travaux qu’Ed Mishan n’avait pas achevés, et a ouvert La Cachette le 19 décembre.
Plus tôt cette année, l’avocat de Volmar à l’époque, Robert Rosman, a intenté deux procès : l’un visant à obtenir la radiation de l’hypothèque et l’autre faisant valoir que Volmar n’avait pas violé son bail et demandant au tribunal d’empêcher Boyden de le résilier.
Les archives judiciaires montrent que Rosman a manqué sa première comparution. Faute de radiation de l’hypothèque, la seconde affaire a échoué. Le 2 mars, un juge a débouté Volmar. Injonction de Yellowstone, un mécanisme juridique permettant de préserver temporairement un bail commercial pendant le règlement d’un litige.
Deux semaines plus tard, Boyden a déposé une requête en expulsion pour occupation sans droit ni titre, demandant la résiliation du bail.
Volmar a ensuite embauché le Groupe juridique Spodek pour la représenter.
Rosman n’a pas répondu à notre demande de commentaires envoyée par courriel.
Les défis auxquels sont confrontés les propriétaires d’entreprises appartenant à des minorités
En 2016, New York a adopté la Loi sur le harcèlement des locataires commerciaux dans le but de rétablir l’équilibre entre les petits entrepreneurs et les puissants propriétaires immobiliers, qui avaient souvent recours au harcèlement pour expulser les locataires, notamment les locataires issus des minorités et les immigrants dans les quartiers en voie de gentrification.
Quatre ans plus tard, les législateurs ont ajouté de nouvelles protections par le biais de Loi sur les locataires de petites entreprises, en rendant obligatoire l’assistance juridique gratuite par le biais des services municipaux Services aux petites entreprises.
Lors d’un entretien téléphonique, Nurse, qui étudie le déplacement des entreprises appartenant à des minorités à Brooklyn, a expliqué que les baux commerciaux sont généralement plus complexes, plus longs et plus onéreux. Les propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils effectuent davantage de travaux que pour les baux résidentiels, comme des rénovations ou des réparations – des détails qui peuvent être négligés ou faire l’objet de négociations défavorables pour le locataire en l’absence d’un avocat représentant ses intérêts.
Dans le cas de Volmar, elle et son associée, qui a demandé à rester anonyme pour des raisons de confidentialité, ont lu elles-mêmes leur bail commercial, sans avocat.
« Les entrepreneurs noirs doivent davantage compter sur leurs ressources internes, ce qui peut être très épuisant », a déclaré Nurse. Les minorités manquent de réseaux de soutien où les nouveaux entrepreneurs comme Volmar pourraient apprendre de personnes plus expérimentées dans leur domaine, a-t-elle ajouté.
Le racisme systémique dans l’accès au financement et à des conditions immobilières équitables aggrave encore la situation des petites entreprises appartenant à des minorités. Volmar a déclaré que les banques avaient refusé ses demandes de prêt, prétextant qu’elle était trop nouvelle et que son entreprise était trop risquée.
Bien que Volmar admette avoir commis des erreurs de débutante en tant que nouvelle entrepreneure, elle estime que les professionnels de l’immobilier ont profité d’elle.
« Je viens tout juste de terminer les travaux », a déclaré Volmar, après avoir raconté comment un agent immobilier était venu début mai pour faire visiter les lieux à un client à la recherche d’un restaurant. « Il veut me les reprendre pour les louer à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé, et en plus, il veut que l’entrepreneur général me poursuive en justice. »
« Ces gens-là n’ont aucun cœur », a-t-elle déclaré. « Je ne sais pas si c’est parce que je suis une femme, une femme noire et une immigrée. Ils pensent pouvoir me voler, me prendre ma vie, celle de mes enfants, et se l’approprier, comme si tout leur était dû. »
L’activiste Imani Henry, fondatrice de L’égalité pour Flatbush, considère la situation de Volmar comme faisant partie d’un schéma plus large de déplacement racialisé.
« Ce n’est pas un hasard », a déclaré Henry. « Il s’agit d’un effort concerté pour expulser et déplacer les locataires, propriétaires et petits commerces, majoritairement noirs et métis, de la ville de New York. »
Un bail, un privilège — et les affaires reprennent leur cours normal
Avant leur audience du 16 juin à Tribunal du logement de BrooklynUne proposition a fait surface.
Selon Volmar, l’offre est parvenue par l’intermédiaire d’Eddie Mamiye, un agent immobilier. MOD Immobilier CommercialMamiye a déclaré que Boyden était disposé à vendre le restaurant pour 2.5 millions de dollars et à l’aider à obtenir un Administration des petites entreprises prêt pour financer l’achat.
Les registres fonciers de la ville indiquent que la valeur de l’immeuble de Boyden est passée de 500 000 $ en 2018, date d’acquisition du terrain, à 2 millions de dollars en 2025, après la fin des travaux d’aménagement réalisés par Volmar. Cependant, cette estimation ne semble pas inclure les logements, dont les prix varient entre 500 000 $ et 1.45 million de dollars, et qui sont tous vendus.
Sur le site de MOD, le même espace est proposé à 2 millions de dollars et présenté comme un restaurant entièrement aménagé.
« Je ne souhaite pas acheter le restaurant », a déclaré Volmar, en parlant du local situé au rez-de-chaussée. « Je veux simplement renouveler mon bail. »
Lors de l’audience de juin, le juge Ortiz a appelé leur affaire vers 10 heures du matin.
Dans un premier temps, Gregory Skiff, l’avocat de Boyden, et Ralph Franco Jr., l’avocat de Volmar, ont indiqué au juge qu’une offre de vente du restaurant avait été faite à Volmar. Maître Skiff a précisé que son client doutait que Volmar dispose des fonds nécessaires pour finaliser l’acquisition et a évoqué l’hypothèque en cours comme un obstacle.
Les avocats se sont ensuite rendus dans une salle de conférence pour poursuivre les négociations. Ils sont revenus plus tard et ont demandé au juge de fixer une nouvelle date d’audience afin de disposer de plus de temps pour parvenir à un accord.
Ortiz a accepté, et le greffier a fixé la date du procès au 25 août.
Après l’audience, l’entrepreneur Ed Mishan a appelé Volmar sur son portable, lui demandant de la rencontrer pour régler le problème de privilège.
Volmar a raconté plus tard The Haitian Times La réunion n’a pas permis de trouver un accord. Elle a indiqué avoir proposé un plan de paiement totalisant 200 000 $ (20 000 $ d’acompte et 5 000 $ par mois pendant 36 mois), soit 70 000 $ de plus que ce qu’elle estimait devoir. Elle a précisé que Mishan avait décliné son offre après avoir consulté son fils, un associé, et Boyden, le propriétaire.
« Il a dit qu’il n’allait pas lever l’hypothèque pour une somme aussi modique », a déclaré Volmar.
Puisque Mishan a refusé de négocier, a déclaré Volmar, son avocat prévoit de contester le privilège devant les tribunaux.
Malgré le bail et l’hypothèque qui pèsent sur elle, Volmar prévoit de poursuivre ses activités comme d’habitude.
The Haitian Times
